지금 살고 있는 집은 원룸 전세입니다. 이다음에는 월세로 이사를 갈 계획입니다.
이렇게 이야기했더니 주변에서 돈도 어느정도 모았고 결혼할 때도 됐는데 왜 매매나 전세가 아니라 비싼 월세냐는 질문을 받았는데요. 주저리주저리 대답은 했지만 잘 정리해서 답변을 하지 못한 것 같아 오늘은 부동산에 대해서 저의 재테크 방향을 정리할 겸 포스팅을 해보려고 합니다.
이 게시물의 내용은 특정 상황을 가정한 비전문가의 지극히 개인적인 의견입니다.
상황 설정
먼저, 상황을 설정하겠습니다. (실제와는 차이가 있을 수 있습니다.)
본인은 결혼을 하고자하는 30대 초반 청년입니다. 본인과 예비 배우자의 직장은 서울과 경기도에 위치하고 있고, 둘 다 경기도에 거주하고 있으며 결혼을 하게 되어서도 역시 경기도에서 거주를 하고 싶어 한다고 하겠습니다. 결혼 준비를 시작하는 시점에 본인과 예비 배우자의 합산 순 자산은 1억 5천만원 정도입니다. 두 사람의 합산 소득은 월 600만원입니다. 본인과 예비 배우자는 지하철 역으로 출퇴근할 수 있는 위치의 주차가 용이한 주택을 원하고 있습니다.
전월세 비교
설정한 상황을 기반으로 선택 가능한 주택의 전월세 가격을 알아보겠습니다. 주차가 용이해야하므로 아파트나 오피스텔을 위주로 선택해야 합니다. 위치나 단지마다 전세와 월세 가격 비중이 차이가 있지만 대략적으로 아래와 같이 설정하겠습니다.
- 월세 : 2,000/110~120
- 전세 : 30,000 ~ 40,000
전세로 집을 구할 경우, 전세 보증금을 돌려받으니 공짜라고 생각하는 분들도 있는데요. 전세 보증금과 같은 목돈이 묶이게 되면 그만큼 기회비용이 발생해서 그 기회비용만큼 월세를 내는 것과 같은 효과가 발생합니다. 전세의 경우, 보증금의 이자가 기회비용에 해당합니다.
시중은행의 전세보증금 대출 금리가 4% ~ 5% 정도이니, 보증금의 4.5%를 기회비용이라고 할 수 있습니다. 기회비용을 계산해 보면, 3억 * 4.5% = 1350이므로 전세의 기회비용은 월 112.5만원 수준입니다. 사실상 전세로 인한 기회비용과 월세가 크게 차이 나지 않습니다.
게다가 월세든 전세든 보증금은 받지 못하게 될 가능성이 존재합니다. 이런 최악의 상황을 고려할 때에도 역시 월세가 유리합니다.
결론적으로, 전세로 인한 기회비용과 월세는 비슷하고 보증금 미반환 리스크까지 고려한다면 월세가 유리하다는 판단입니다.
부동산 매수
전월세를 비교해보니 월세가 조금 더 좋다는 결론이 나왔습니다. 그렇다면 매매를 하게 될 경우는 어떨까요?
매매를 하게 되는 경우의 보편적인 시나리오를 생각해 봤습니다. 매매를 하게 될 경우에는 돌고 돌아 아파트를 결정하게 됩니다. 내 집마련은 결국 재테크와 연결 지을 수밖에 없기 때문이죠.
경기도의 괜찮은 위치의 구축 아파트로 신혼생활을 시작한다고 가정하겠습니다. 가격은 6억 정도로 설정하겠습니다. 결혼 직전, 본인과 예비 배우자의 합산 순 자산은 1억 5천만원입니다. 5천만원 정도 더 저축한 후 4억을 대출받아 아파트를 매수하겠습니다. 원리금은 균등분할상환하도록 하고 만기는 30년, 시중 은행의 주택담보대출 이자는 4% 정도입니다. 월별 상환 원리금과 총 이자를 계산해 보면 아래와 같습니다. 계산은 한국주택금융공사의 홈페이지에서 제공하는 기능을 이용했습니다.
- 월별상환원리금 : 242
- 총 이자 : 28,798
https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_06_03.do#!#none
월별상환원리금 | 주택담보대출 | 한국주택금융공사
대출상환원리금 조회 본 계산기의 원리금상환액은 실제 금융기관에 납부하셔야 하는 원리금과 다소 차이가 날 수 있습니다. 일수가 30일 이하인 달(2,4,6월 등)에는 본 계산기의 원리금상환액보
www.hf.go.kr
무려 2억 8천만원이 넘는 이자를 내야 하는 것도 놀랍지만 월별상환원리금이 생각보다 부담스럽습니다. 부부의 소득에 따라서 다르겠지만, 설정한대로 부부의 소득이 월 600만원이라면 40%에 해당하는 금액입니다. 부부가 평소 근검절약해서 소득의 50%를 저축하는 습관을 가지고 있다고 가정해도 여유가 10% 밖에 남지 않습니다. 게다가 만기가 30년이니, 30대 초반에 매수해서 50대에 퇴직하면 대출 상환도 못하고 국민연금 수령시점까지 상당히 힘든 시기를 보내야할지도 모릅니다. 제가 고른 아파트가 부디 가격이 올라서 대출을 상환하기를 바라야겠군요.
재테크 방법
부동산 투자가 부담스럽더라도 결국 내 집 마련은 해야합니다. 그렇다면 어떻게 돈을 불려야할까요?
37년간 서울 아파트 가격이 연평균 6.7% 상승했다고 하는데요. 저는 이정도는 굳이 부동산 투자가 아니어도 충분히 따라갈 수 있는 수준이라고 생각합니다. 저는 주식투자를 통해서 부동산 상승을 따라가고자 합니다. 그렇다면 왜 굳이 주식을 골랐을까요?
https://news.sbs.co.kr/news/endPage.do?news_id=N1007415358
"37년간 서울 아파트 연평균 6.7% 상승…최고점은 작년 7월"
서울 아파트 가격이 지난 37년간 연평균 6.7% 상승한 것으로 나타났습니다. 부동산시장 분석업체인 부동산인포는 KB국민은행 월간 시계열 자료를 분석한 결과 때로는 두 자릿수의 가파른 상승률
news.sbs.co.kr
제가 주식투자를 선택한 이유를 정리해보자면 이렇습니다
- 역사적으로, S&P 500 지수는 연평균 10% 정도의 수익률을 기록했습니다.
- 차익 실현을 통한 수익도 좋지만 안정적인 노후를 위해 현금흐름도 함께 만드는 방법의 투자를 하고 싶습니다. 배당을 지급하는 종목에 투자하면 월마다 혹은 분기마다 배당금을 받을 수 있죠.
- (멍청해서..) 복잡한 것을 좋아하지 않습니다. 부동산은 복잡한 정책과 세법이 매번 바뀌고 매매를 할때 중개인과 매수자 혹은 매도자와 만나는 과정도 필요합니다. 반면에 주식은 MTS로 간편하게 매매가 가능하고 정책이나 세법에 대해서도 양도세와 배당소득세만 알고 있으면 됩니다. 간편함은 지속하기에도 좋다고 생각합니다.
- 레버리지를 활용한 빚투도 선호하지 않는데요. 주식은 소액으로도 차곡차곡 모아가는 방식의 투자가 가능하지만 부동산은 단일 물건의 가격이 높아 주담대나 전세보증금으로 레버리지를 일으킬 수 밖에 없습니다.
투자는 결국 지속가능성에 달려있다고 생각합니다.
각자의 스타일에 맞는 투자 방식으로 오랫동안 장기 투자를 하면 성투할 수 있을 것입니다!!
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